Un contratto preliminare può essere una semplice scrittura privata firmata tra le parti ma può anche essere autenticata dal notaio ed essere trascritto nei registri immobiliari assumendo ben altro valore.
L’opportunità della trascrizione del contratto preliminare va valutata specialmente quando l’acquirente versa una caparra di una certa entità oppure quando deve passare molto tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo di compravendita, è di certo consigliabile inoltre quando il venditore svolge attività d’impresa soggetta a rischio di fallimento o quando si ha motivo di temere azioni legali da parte dei creditori del venditore e comunque per operazioni immobiliari una certa importanza
Ora che abbiamo capito quali sono i casi in cui è consigliabile la trascrizione dei preliminare di vendita vediamo nel dettaglio quali sono i vantaggi per l’acquirente di trascrivere nei registri immobiliari un contratto preliminare di vendita di un immobile, e anche quali sono i costi che lo stesso deve sostenere per ottenere questi benefici.
PRENOTAZIONE
Con la sottoscrizione il contratto preliminare autenticato dal notaio si trasforma in una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, in pratica non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore ma con la trascrizione viene reso legalmente valido verso chiunque, più tecnicamente si dice che è opponibile nei confronti dei terzi.
Questo significa che il venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, concedere un’ipoteca sull’immobile né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole per l’acquirente.
Anche gli eventuali altri creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita né tantomeno pignorarlo validamente.
Dal momento della trascrizione del compromesso infatti l’immobile è riservato dalla legge al futuro acquirente qualsiasi trascrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Questo effetto salvifico della trascrizione si perde però se entro un anno dalla data concordata tra le parti per la stipula e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare le parti non firmano il rogito definitivo di compravendita.
Va inoltre detto che la trascrizione del contratto preliminare elimina anche il rischio che una formalità pregiudizievole come ad esempio il pignoramento sia trascritta dopo la stipula dell’atto di compravendita nei tempi tecnici che passano prima della sua trascrizione nei registri immobiliari.
VERIFICA
L’intervento del notaio nella fase preliminare della compravendita consente di anticipare i controlli che vengono fatti prima il contratto definitivo di compravendita e quindi di evidenziare subito di eventuali problemi che altrimenti emergerebbero tardi e notaio infatti seguirà tutti i controlli sul venditore per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile anche per quanto riguarda il diritto di famiglia esaminerà i nostri pubblici registi per accertare l’assenza di ipoteche pignoramenti e di qualunque vincolo gravame pregiudizievole sull’immobile.
GARANZIA
Se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito definitivo di vendita l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca, la trascrizione del compromesso garantisce infatti un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute al venditore inadempiente come per esempio alla restituzione dell’acconto o del doppio della caparra.
Per ottenere tutti questi vantaggi l’acquirente può avere interesse quindi a sostenere il costo della trascrizione del contratto preliminare che comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria pari ad € euro 200 della tassa di trascrizione di euro 35 delle tasse e contributi da versare all’archivio notarile oltre a l’onorario del notaio.
In conclusione il costo di un contratto preliminare autenticato dal notaio e trascritto nei registri immobiliari e dunque ampiamente compensato dai suoi vantaggi in termini di sicurezza per il cliente.
