Proprio ieri parlavo con una mia amica Marilena che sta cercando casa, era scoraggiata e sfinita visto che ormai sono mesi che fissa appuntamenti per vedere appartamenti e non riesce a trovare quello giusto.
Si lamentava del fatto che gli agenti immobiliari con cui entra in contatto telefonicamente, o spesso le segretarie di agenzia, non le danno sufficienti e fondamentali informazioni sull’immobile in vendita facendogli perdere del tempo prezioso.
A nessuno piace perdere tempo, nemmeno a noi agenti immobiliari, ma mi rendo conto che ancora oggi ci sono agenzie che pur di fissare il maggior numero di appuntamenti possibile non adottano nessuna strategia di pre qualifica dell’acquirente e non forniscono adeguate e complete informazioni a chi li contatta.
Quando leggiamo un annuncio, se la zona, le dimensioni ed il prezzo dell’appartamento fanno al caso nostro, siamo già a buon punto, ma non basta.
Quindi, il primo consiglio è quello di leggere approfonditamente l’annuncio pubblicitario, in teoria dovremmo trovare lì le risposte a tutte le nostre domande, se così non fosse vediamo cosa è opportuno chiedere prima di fissare un appuntamento per vedere una casa che ci interessa.
- L’immobile è pervenuto per donazione all’attuale propietario o ad uno dei precedenti?
- Ci sono ipoteche sulla casa?
- Qual’è la categoria catastale dell’immobile?
- Il proprietario è un privato o una società?
- La casa è libera o abitata?
- Sono stai commessi abusi ?
Queste in sintesi le informazioni di base che dovremmo avere per poter decidere se fissare o meno una visita all’immobile.
Ovviamente ogni risposta a queste domande va valutata correttamente in base alle nostre esigenze ed al tipo di acquisto che vogliamo fare.
Vediamo nel dettaglio a cosa servono queste informazioni.
1. L’immobile è pervenuto per donazione all’attuale propietario o ad uno dei precedenti?
Se la risposta a questa domanda è sì, è bene sapere che una casa pervenuta per donazione non è ben vista da parte degli istituti di credito, quindi troveremo sicuramente delle difficoltà in caso avessimo bisogno di accedere ad un mutuo. Infatti per un periodo di 20 anni dalla data della donazione, o di 10 anni dalla morte del donante, la stessa può essere oggetto di una azione di “riduzione” da parte di un eventuale erede del donante, in quanto potrebbe essere stata lesa la sua facoltà di ottenere la quota legittima e spettante di una eventuale successione. Ovviamente ci sono delle soluzioni, esistono polizze assicurative specifiche per assicurare un acquisto di questo tipo. Inoltre la provenienza donativa di un immobile potrà incidere sul prezzo di vendita ed è bene tenerne conto.
2. Ci sono ipoteche sulla casa?
Se sulla casa è presente un ipoteca a garanzia di un mutuo, questo non sarà per noi un grosso impedimento, essendo la stessa un ipoteca volontaria. Discorso diverso se sull’immobile grava una ipoteca legale come ad esempio un pignoramento, in questo caso la vendita segue un iter completamente diverso dal solito e presenta rischi differenti da una compravendita classica. Anche in questo caso esistono soluzioni ma è bene sapere in anticipo che tipo di acquisto ci aspetta così da poter decidere se fà al caso nostro.
3. Qual’è la categoria catastale dell’immobile?
Informazione semplice ma fondamentale che troppo spesso viene omessa da parte di agenti o venditori privati. Avere certezza che l’appartamento che ci interessa sia accatastato ad uso abitativo, (categorie A1→A9 e A11) è di fondamentale importanza. Inoltre solo sugli immobili con categoria da A2→A7 è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa. Infine gli immobili accatastati in categoria A10 sono destinati ad ufficio, ma spesso proposti come abitazioni.
4. Il proprietario è un privato o una società?
Sapere se il venditore è una società è importante per capire a quali sgravi fiscali avremo accesso in caso di acquisto e in che misura. Inoltre l’acquisto da un soggetto fallibile come appunto una società va valutato con maggiore cura, e avere questa informazione per tempo ci permetterà magari di consultarci con un professionista del settore per approfondire l’argomento.
5. La casa è libera o abitata?
Se abbiamo già venduto il nostro immobile e dobbiamo trasferirci entro 3 mesi, è inutile andare a vedere un appartamento abitato dove l’attuale proprietà chiede 6 mesi di tempo tra il preliminare e l’atto definitivo di compravendita. Certo se la cosa ci interessa particolarmente troveremo una soluzione. In ogni caso è una informazione preziosa da avere il prima possibile.
6. Sono stati commessi abusi
Altra informazione importante che ci permette di fare una scrematura abbastanza velocemente. Tranne casi particolari, vi sconsigliamo di andare a vedere immobili sui quali sono stati commessi abusi e dove non sono state richieste e ritirate le relative concessioni in sanatoria.
Queste sono caratteristiche importanti da conoscere per poter decidere con serenità se è il caso o meno di vedere la casa. Se qualcosa non vi è chiaro chiedete spiegazioni, un agente immobiliare professionale sarà in grado di chiarire i vostri dubbi e consigliarvi al meglio se quello è l’acquisto che fa per voi e come procedere.
Cristiano Esposito
