Il contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è quel contratto con cui il venditore e l’acquirente, rispettivamente, si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile.
Con la firma del contratto preliminare non avviene il trasferimento della proprietà, si tratta comunque di una promessa di vendita legalmente vincolante che non consente alle parti di tirarsi indietro senza il consenso dell’altra a meno che ciò non sia stato previsto nel contratto.
Se vuoi sapere quali sono le sei cose da fare o verificare prima di firmare un compromesso continua a leggere.
Iniziamo subito col dire che firmare un contratto preliminare non è un obbligo di legge, in quanto venditore e compratore potrebbero decidere di saltare questo passaggio e andare subito dal notaio per firmare il contratto definitivo di vendita.
Ci sono tuttavia dei casi in cui prendersi un pò di tempo prima del rogito può essere utile.
Per esempio, l’acquirente potrebbe aver necessità di tempo per chiedere un mutuo o svincolare delle somme investite per il pagamento del prezzo. Il venditore a sua volta, potrebbe aver bisogno di tempo per acquistare un’altra casa tra il compromesso e l’atto.
Se però si decide di firmare un contratto preliminare di vendita, è bene ricordare che quello che ci scriviamo sopra sarà riportato anche nel contratto definitivo, senza possibilità di ripensamenti, e potrà essere modificato solo con l’accordo delle parti.
Ecco quindi le sei cose a cui dobbiamo prestare molta attenzione prima di firmare il contratto preliminare di vendita.
1. Qualche giorno prima è bene farsi inviare il testo del contratto preliminare per poterlo leggere con molta attenzione e verificare che non contenga clausole abusive o particolarmente onerose, soprattutto per l’acquirente.
Non vergognatevi quindi, e pretendete di leggere con anticipo quello che sarete chiamati a firmare.
2. Prima di firmare il compromesso, l’acquirente deve preoccuparsi di conoscere esattamente la condizione dell’immobile, sia in relazione all’attestazione della proprietà presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sia alla situazione catastale, che sotto il profilo della normativa edilizia e urbanistica, titoli abilitativi, eventuali, condoni, agibilità.
È più che mai opportuno, direi obbligatorio, in questa fase esaminare le planimetrie e documentazione catastale, facendosi assistere da un agente immobiliare che abbia le competenze necessarie a verificare la regolarità dell’immobile.
Quanto detto vale soprattutto per l’acquirente che si trova esposto a maggiori rischi relativamente alla situazione giuridica del bene acquistato, oltre che alla sorte delle somme anticipate.
3. Controlliamo che il compromesso contenga una descrizione dell’immobile con i suoi dati catastali e che i dati anagrafici di venditore e acquirente siano completi e corretti. È necessario inserire un termine entro il quale fare il rogito definitivo di vendita e l’indicazione che la consegna dell’immobile avvenga proprio alla data del rogito.
La dichiarazione del venditore che l’immobile è libero da gravami pregiudizievoli come per esempio pignoramenti, ipoteche o sequestri
4. È bene ricordarsi che l’attestazione di prestazione energetica (APE) va consegnata all’acquirente al termine delle trattative e quindi proprio al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita o dell’accettazione della proposta di acquisto. Verificate quindi di averla a disposizione.
5. Ricordatevi che quando viene venduta l’abitazione sulla quale sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto ad una detrazione fiscale, la parte di detrazione Irpef non ancora utilizzata è automaticamente trasferita all’acquirente. Se si tratta di una persona fisica, salvo patto contrario, questa regola vale per tutte le compravendite stipulate dal 1.º gennaio 2012. Secondo l’Agenzia delle Entrate, la stessa regola vale anche per la detrazione delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico. In entrambi i casi la detrazione può rimanere al venditore dell’immobile solo inserendo una clausola espressa. Per evitare controversie per questo motivo al momento del rogito, è opportuno che tale clausola sia inserita anche nel contratto preliminare di compravendita.
6. Assicuratevi che il compromesso venga registrato presso l’agenzia delle entrate entro 20 giorni come previsto dalla legge, soprattuttoe se è previsto una caparra importante.
Queste erano le 6 cose da sapere prima di firmare il preliminare di compravendita.
Ricordiamo infine che per l’acquisto di immobili in corso di costruzione sono previste regole particolari e la redazione del compromesso risulta molto più complesso.
Affidatevi a chi queste operazioni le fa all’ordine del giorno, ad un professionista che tutelerà entrambe le parti e vi accompagnerà fino al rogito notarile in piena serenità.
Cristiano Esposito
